W dzisiejszych czasach budowa domu jednorodzinnego w większości przypadków nie wymaga już pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia zamiaru budowy. W praktyce jednak nadal musimy opracować pełny projekt oraz zatrudnić wykwalifikowanego kierownika budowy do nadzorowania prac. Kierownik bezpośrednio odpowiada za jakość realizowanych prac budowlanych, szczególnie w odniesieniu do kluczowych elementów konstrukcyjnych budynku. Często dobry kierownik potrafi wiele doradzić i wesprzeć inwestora, gdy coś nie zostało prawidłowo uwzględnione w dokumentacji projektowej.
Uprawnienia kierownika budowy
Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego, kierownikiem budowy może być tylko osoba posiadająca odpowiednie kwalifikacje, czyli tzw. uprawnienia do zarządzania i nadzorowania pracami budowlanymi o specjalności konstrukcyjnej. Oznacza to, że musi to być osoba z odpowiednim wykształceniem, która zdała egzamin na uprawnienia budowlane. Obecnie pełne uprawnienia mogą uzyskać jedynie osoby posiadające tytuł magistra inżyniera budownictwa.
Niezależność kierownika budowy
Nie istnieją żadne przepisy określające, czy kierownik budowy musi być osobą niezależną, czy może być zatrudniony przez firmę wykonawczą. Drugie rozwiązanie jest często spotykane, gdy decydujemy się na kompleksową realizację budowy przez jedną firmę. Warto jednak dobrze przemyśleć, czy na pewno chcemy, aby rolę kierownika pełnił pracownik wykonawcy.
Z perspektywy inwestora najkorzystniej jest zatrudnić niezależnego kierownika budowy, który bez wahania będzie mógł wydawać polecenia ekipom budowlanym i, w razie potrzeby, tymczasowo wstrzymywać prace, aby wyjaśnić sporne kwestie. Osoby takie zazwyczaj zajmują się kierowaniem budowami na wielu projektach, co daje im szerokie doświadczenie w różnych sytuacjach praktycznych. Koszt niezależnego kierownika może wynosić nawet kilka tysięcy złotych, ale w kontekście całkowitych kosztów budowy domu nie jest to duży wydatek. Z pewnością zwiększy to naszą pewność co do odpowiedniej jakości robót. Takie rozwiązanie jest szczególnie zalecane, gdy nie posiadamy wystarczającej wiedzy w zakresie budownictwa lub nie jesteśmy w stanie regularnie nadzorować prac na budowie.
Obowiązki kierownika budowy
Prawo budowlane szczegółowo określa szereg obowiązków i praw kierownika budowy, które są stosowane w praktyce przy różnych inwestycjach, od domów jednorodzinnych po duże biurowce czy budynki publiczne. Oprócz formalności związanych z przyjęciem placu budowy, kierownik ma obowiązek przeszkolenia pracowników i zapewnienia bezpieczeństwa na terenie budowy. Do jego zadań należy także prowadzenie i przechowywanie dziennika budowy, dlatego jako inwestorzy musimy dostarczyć mu ten dokument (najlepiej z odpowiednim potwierdzeniem pisemnym).
Dodatkowo, kierownik budowy jest odpowiedzialny za geodezyjne wytyczenie budowanego obiektu, choć istotne jest dokładne ustalenie warunków finansowych i decyzja dotycząca wyboru oraz zatrudnienia geodety. Wiele kierowników ma swoich sprawdzonych specjalistów geodezyjnych, dlatego warto im pozostawić swobodę w tym zakresie, zwłaszcza gdy nie mamy własnego, wiarygodnego geodety. Błędy w wytyczeniu budynków mogą być trudne do naprawienia w późniejszym czasie, szczególnie jeśli nie zostaną zachowane minimalne odległości od sąsiednich zabudowań oraz granic działek, określone w technicznych warunkach jakim powinny odpowiadać budynki i ich lokalizacja.
Współpraca z inwestorem
Kierownik budowy powinien także aktywnie współpracować z inwestorem przy załatwianiu wszystkich formalności związanych z odbiorami częściowymi (np. przyłącza) oraz końcowym odbiorem całej budowy. Kompetentny kierownik sprawnie przeprowadzi nas przez zawiłości dokumentacji, wspomagając w uzyskaniu niezbędnych opinii, takich jak kominiarska czy instalacyjna (np. próby szczelności).
Do obowiązków kierownika budowy należy także sporządzenie dokumentacji powykonawczej, niezbędnej do uzyskania końcowego odbioru oraz zgody na użytkowanie budynku na cele mieszkalne. Należy pamiętać, że kierownik ma również prawo do czasowego wstrzymania prac budowlanych, zwłaszcza gdy stwierdzi niezgodności z projektem lub ryzyko katastrofy budowlanej związanej z dalszymi pracami w danej technologii. Inwestor nie ma prawa do usuwania wpisów kierownika budowy umieszczonych w dzienniku budowy.
Podsumowanie
Zatrudnienie odpowiedniego kierownika budowy to kluczowy element każdej inwestycji budowlanej. Osoba ta nie tylko nadzoruje prace, ale także dba o zgodność realizacji projektu z obowiązującymi przepisami oraz zapewnia bezpieczeństwo na placu budowy. Warto zatem dokładnie rozważyć wybór kierownika, aby zapewnić sobie spokój i pewność, że nasz dom będzie solidnie i profesjonalnie zbudowany.